复盘！小瓦窑地块最全价值分析

时间： 2022-06-09 12:13     浏览量：542

  从地块出生到楼盘建成，带您“看着楼盘长大”。缘起缘灭，所有买房故事，在拍地之初，就早已注定。

  2022年6月1日，丰台小瓦窑13地块现场竞价。11家房企飞速举牌，41轮地价与现房销售面积双双触顶。

  之后的摇号环节中，电建+首钢联合体被眷顾，以26.45亿+3万㎡现房销售面积成功竞得该宗地。

  一手未举，全程躺赢。竞拍现场，电建+首钢的两位女将，隔着座位握手庆贺，喜悦之情，溢于言表。

  开发商抢它，是因为利润足、投资安全度高。但对于买房人来说，小瓦窑真的香吗？

  ·小瓦窑记忆·

  小瓦窑的高光时刻，在2019年。

  2018年7月，华润+电建以49.8亿元，将小瓦窑12地块收入囊中，限均价54378元/平。次年橡树澜湾亮相，当年售罄，热销63亿，成为当年的限竞房销冠。

  四年过去，电建联合首钢再进小瓦窑，此时，销售指导价已经是7.5万/平。

  ·地块基础数据及位置·

  小瓦窑XWY-13地块位于丰台卢沟桥乡，西四环外，吴家村路以北。

  具体四至：东至 XWY-09 号规划绿地；南至规划张仪村东一路北红线；西至首钢地产国有地；北至 XWY-09 号规划绿地。

  XWY-13地块均为R2二类居住用地，用地规模2.12万㎡，建筑控制规模≤5.936万㎡。容积率2.8，限高80米。以临时“三通一平”形式供地。

  电建+首钢以26.45亿+3万㎡现房销售面积竞得，溢价率15%，楼面价4.46万元/㎡。

  ·地块主要交通及产业·

  小瓦窑XWY-13地块周边主要道路包括三横：莲石东路、吴家村路、京港澳高速；三纵：西四环、张仪村路、小屯路。

  周边目前没有建成的地铁，出行多依赖自驾。好消息是，目前地铁11号线东段已纳入北京轨道三期规划。

  11号线被定位为北京东西向地铁加密线路，此前曝光过的11号线线路图中，丰台区域将设有吴家村、小瓦窑等站。

  不过，地铁站点选择及11号线东段的通车时间还未有定论，仍需等待官方消息。当下若您想要买小瓦窑，地铁不是它的加分项。

  地铁站点仅供参考，最终位置以实际落成为准

  地处西四环，小瓦窑周边并不缺少产业。30分钟自驾半径中，中关村石景山园、北京银行保险产业园、石景山首钢园、丰台科技园、丽泽SOHO等产业集群环绕。

  银行保险产业园，目标是长安街上的金融硅谷；丽泽商务区，金融街2.0，华为、中华保险、银河证券等618家企业入驻；新首钢高端产业综合服务区初具雏形。

  产业方向上，多以保险、金融、科技、体育+、文化创意等为主，这意味着该板块有产业支撑，房产保值能力更强。另一个好处是，您的邻居，大多也是这些行业中的精英。

  ·地块周边配套·

  生活配套上，周边2公里范围内，有同心医院、京荟广场、丰台二中小屯校区等，限于“基本配置”。最为出彩的是地块东侧的欢乐水魔方，是规模大、游乐设施先进、设备数量多的水上乐园，对有娃家庭来说，蛮“刚需”。

  ·新房竞品·

  去年至今，丰台供应住宅用9宗，但小瓦窑XWY-13地块的竞品，并不多。仅有更临近四环的龙樾天元可“与之一战”。

  龙樾天元由北京城建操盘，主打128、167㎡四居，销售均价8.5万元/㎡，套均价1000万起，目前尚未开盘。

  更多的竞品，丸子认为，是石景山五环沿线的新房。如长安悦玺、长安润璟、中海云庭、中海新城+石泰衙门口地块。

  价格上，小瓦窑地块均价7.5万元/㎡，仅比中海云庭、长安润璟贵200元，但近了一环；中海新城+石泰衙门口地块限价7.95万元/㎡，小瓦窑都拥有更为明显的价格优势。

  尤为值得注意的是，小瓦窑XWY-13地块含3万㎡现房销售面积，若首钢+电建拉满±3%的价差，采用期房便宜（7.275万元/㎡）、现房贵（7.725万元/㎡）的定价策略，对京西的一众竞品，都会有很明显的客群截留。

  可能最终，拼的就是产品细节、户型、精装和营销能力了。

  ·二手房参考·

  在房产圈越久，接触的买房人越多，就越发现：新房和二手房几乎是完全不同的两个市场。

  当然，二手房有它的优势：所见即所得、随时入住，一般情况下，价格也比新房低些。弊病也同样明显：社区老旧、管理落后、户型过时、装修改造难度大，交易成本高。

  但买房时，周边的二手房仍然是一杆秤，折旧楼龄、户型、物业等来衡量新房的价值。

  小瓦窑XWY-13地块周边，多为楼龄在20年左右的二手房，整体均价在5-5.5万元/㎡。如2000年建成的兆丰园，143㎡三居挂牌总价790万元/㎡，社区为塔楼；2006年建成板楼的林栖园，122㎡三居挂牌价713万元/㎡，但小区仅有2栋楼，规模较小。

  三公里范围内，或许只有一处二手房可作参考。距离地块西南直线约1公里处，是曾的限竞神盘——橡树澜湾，开盘限均价5.4万元/平。不过，限竞房取得房本后五年限售，当下并无房源挂出。

  为您整理了地块周边部分二手房源，仅供参考。

  在开发建设环节，土地是最大的成本。开发商的利润，产生在【销售指导价-住宅楼面价】后的价差中。

  小瓦窑XWY-13地块的价差，是3万元/平，在北京来说，很高。去年首批集中供地中，北部某项目每平的价差，是1万元。

  所以，电建+首钢在小瓦窑项目中，有足够的利润空间，去精雕品质。

  总体来说，四环+国央联合+7.5万元/㎡的价格，还挺香。据了解，已有不少买房人，在蹲小瓦窑了。后续，丸子也将为您持续跟踪。

  土地信息

  开 发 商： 电建+首钢

  销售指导价：约7.5万/㎡

  政府产权：0%

  未来售价：约7.5万/㎡±3%

  产品总价：待定

  房屋属性：纯商品房

  地址：丰台西四环外，首钢金璟阳光东北侧